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   就在住建部對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示之后，中原地產研究中心統計數據顯示，4月來，各地包括部委累計針對房地產的調控措施超過60次，環比上漲300%，調控頻率明顯增長。
   在發布調控政策的城市中，包括濟南、鄭州等地城市針對樓市出現的謠言進行辟謠；也有城市針對市場明顯“回溫”跡象發布樓市收緊調控，包括合肥、遵義、深圳、長沙、丹東等多個城市；深圳、南沙、北京等城市針對人才房、共有產權房等政策也再次明確落地細則；此外，公積金收緊政策4月也在多城市發布，包括合肥、佛山、成都、黃山等地，整體來看，公積金政策有收緊趨勢。
   在發布調控的城市中，除了長沙，其他城市房價在3月份均出現了異動。這些發布調控的城市的地市、樓市大多都有回暖甚至過熱跡象，如合肥、杭州等地均因土地市場拍賣過熱頻頻登上新聞報道，而被住建部點名的丹東，其也因新建商品住宅銷售價格同比漲幅超過20%，領跑全國引人注目。

   一季度樓市回暖

房地產交易市場以及土地市場的回暖令樓市調控再遭考驗。

2019年1-3月，全國房地產開發投資額累計人民幣2.4萬億元，同比增加11.8%。同期，全國房地產開發企業土地單價同比上漲9.3%至每平方米人民幣4695元，新開工面積同比增加11.9%至3.87億平方米。2019年3月，100個大城市的土地出讓成交溢價率已經恢復到9.9%，成為2018年5月以來的歷史新高。4月末，江蘇省蘇州市5天內兩次土拍均有地塊創下樓面價新高。4月29日，蘇州工業園區一地塊成交樓面價約每平方米3.03萬元人民幣，溢價37.7%，創下十年以來蘇州工業園區拍出的單價最高的住宅用地記錄。除蘇州外，武漢、無錫、杭州、南京、合肥等城市的土地市場同樣活躍。
   土地市場熱火朝天，3月的樓市春意濃濃。來自國家統計局發布的3月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，3月份共有65個城市房價上漲。而根據中指百城價格指數對100個城市新建住宅的全樣本調查數據，2019年4月，全國100個城市新建住宅平均價格為14800元/平方米，環比上漲0.28%，漲幅較上月擴大0.04個百分點。同比來看，全國100個城市新建住宅均價較去年同期上漲4.27%，漲幅較上月收窄0.16個百分點。另外，北京、上海等十大城市新建住宅均價為26843元/平方米，環比上漲0.11%，漲幅較上月收窄0.04個百分點；同比上漲2.27%，漲幅較上月擴大0.02個百分點。
   從不同城市區域來看，廣發證券研究報告指出，4月份，重點城市基本面繼續呈現溫和復蘇，4月前25天，40城新房成交環比上漲8.3%，同比上漲15.1%。分線來看，4大一線城市、13個二線城市、23個三四線城市成交同比分別上漲53.2%、15.1%、1.8%。從全年累計情況來看，截至2019年4月25日，40城新房成交整體同比上漲4.5%，其中一線、二線累計成交同比分別上漲35.0%、5.8%，三四線城市則下降8.3%。
   58安居客房產研究院首席分析師張波表示，從58安居客4月線上的表現來看，一線城市小陽春的熱度還在持續，但廣州地區有一定降溫跡象。一線城市找房熱度4月環比微跌0.5%，分城市來看北上的找房熱度持續上升，雙雙突破2%，廣州呈現一定的下滑，深圳保持相對平穩。預計一線城市的熱度將維持小幅震蕩、微度上揚格局，一二手房整體成交量有望好于去年同期，房價則保持相對穩定。

房住不炒，一城一策

2018年11月之后，全國各地收緊樓市的調控政策在減少，但最近樓市波動頻繁，市場炒作氛圍再啟后，部分城市再次發布調控政策。據中原地產研究中心統計數據，4月來，各地包括部委累計針對房地產的調控措施超過60次，而此前的一季度加總的房地產調控政策只有104次，其中3月份僅發布房地產調控政策15次。

在決策層面，4月17日，國新辦舉行2019年一季度國民經濟運行情況發布會，國家統計局國民經濟綜合統計司司長毛盛勇表示，從房地產市場情況來看，市場預期穩定，“房住不炒”市場定位清晰，房子是居住的屬性，要控制投機性、投資性購房需求。

同日，一城一策延伸至土地端。自然資源部發出通知，要求根據商品住房庫存消化周期，制定實施本年度住宅用地分類調控目標。其中，消化周期在36個月以上的，應停止供地；36—18個月的，要適當減少供地；18—12個月的，維持供地持平水平；12—6個月的，要增加供地；6個月以下的，要顯著增加并加快供地。

4月19日，習近平總書記主持召開中共中央政治局會議，要求要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制。

當晚，住建部會同國務院發展研究中心對2019年第一季度房地產市場運行情況開展了專題調研，按照穩妥實施房地產長效機制方案確定的月度分析、季度評價、年度考核的要求，住建部對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示。

此外，地方層面也加大了房地產市場的監管力度，各地繼續落實樓市分類調控政策，石家莊、西安、合肥收緊住房公積金貸款政策；海南、深圳、哈爾濱、合肥加大對房地產市場的監管力度。4月26日，杭州住保房管局表示將進一步加強房地產中介監管，持續加強房地產中介行業監管力度，大力整治房地產經紀機構不規范行為，促進房地產市場健康發展；4月28日，丹東規定同一樓盤商品住房銷售價格每月環比漲幅不得超過0.6%，限售房屋則由新建商品住房擴大到二手住房，同時還增加了限購的有關規定，以遏制投機炒房、保持市場穩定。

對于目前收緊的樓市政策，張波認為，很明顯，此前樓市熱度快速提升是政策收緊的內因，一季度的“小陽春”行情讓樓市復蘇的節奏快于預期，一線城市二手房保持回暖，二線城市土地市場開始升溫，土地溢價率也有抬升苗頭。而經濟環境向好和人才政策頻出是為政策收緊的外因。一季度全國經濟環境好于預期，GDP同比增長6.4%，工業、消費、投資、進出口增速加快，回暖跡象顯著。同時各地人才政策頻出也在一定程度上對市場起到“催化”作用，拉動房地產需求量提升，并可能成為后期部分城市房價的上漲的推動力。

調控可能再收緊

張波認為，2019年的樓市政策看似松緊變化無常，實則圍繞市場而行，標尺只有一個，即保持樓市穩定。房價變化的幅度、土地的熱度、市場預期都是這把標尺的刻度體現。調控的精準化、調控的因城施策都是當下政策特點的直接體現。

華泰證券在研究報告中指出，2019年，“因城施策”、“一城一策”可能才第一次體現出其真正蘊含的意義，即平穩房地產行業周期、防止大起大落、穩定房價，而非打壓房價。報告指出，對于市場較差的低能級城市進行“托底”，讓人口流動更加符合市場規律，同時對潛在過火的高能級城市進行預期管理，是政府穩定房地產市場的核心思路。

張波認為，4月中央政治局會議再次提及房地產的信號值得關注，顯示出明顯的“警示”作用，不排除后續政策出現微調收緊的可能性。不過，從目前政策收緊力度來看也偏向溫和，各地公積金貸款政策的收緊目的直指“房住不炒”，并防止由此帶來的房價過快上漲。部分城市收緊公積金貸款符合“一城一策，分類調控”的2019年房地產政策的主基調。因此，張波預計2019年市場的松緊“微調節”狀況將持續存在，因城施策的大背景下樓市政策在不同城市的體現方式會更為多樣化，不但松緊方式不同，松緊的力度亦會有所差異。

招商證券研究報告則指出，4月22日，中央財經委員會會議中關于“強化宏觀政策逆周期調節”的表述非常重要，大概率證明政策并未馬上轉向；對房地產而言，政策雖未轉向，但起碼未來1個季度是一個重要觀察期，即政策是否調整決定于2季度的經濟數據和價格數據，尤其是房價，2季度末或是政策是否轉向的時間窗口。

而對于未來市場走向情況，張波稱，從58安居客線上的數據來看，升溫的曲線已趨平緩，4月新房市場找房熱度環比上月微跌0.5%，其中二線城市找房熱度上漲0.2%，三四線城市降溫力度最強。4月購房者信心指數今年以來首次出現下跌，環比下跌幅度為2.4%，約有四成購房者表示沒有固定的買房時間，遇到適合的就出手。和購房者不同，經紀人信心指數則維持小幅上揚，上漲幅度在0.9%，認為政府會出手限制房價上漲的經紀人比例出現上漲。

同策咨詢顧問張宏偉表示，“從整體來講，目前的市場還是在穩定和規范化過程中，這輪調控并不是對市場的打壓，因此基于現在情況，在不發生大規模炒作或反彈的情況下，未來核心一二線城市的市場交易量節奏會趨于平穩，市場交易價格不會發生大幅反彈。”

本文來源：21世紀經濟報道  2019年5月6日
記者:祁三連 
實習生:卜筱溪